Barneveld: 0342 491 028 | Nunspeet: 0341 230 580 | [email protected]

6 april 2022 in Bouw & vastgoed door Mw. W.M. (Willemijn) van 't Hul

De monddoodclausule het zwijgen opgelegd

Bouw & vastgoed

De monddoodclausule houdt de verplichting in om geen bezwaar te maken of beroep in te stellen tegen een toekomstige ontwikkeling van vastgoed, bijvoorbeeld toekomstige exploitatie(plannen) van de grond. Een dergelijke clausule wordt dikwijls door middel van een kettingbeding in de leveringsakte ook opgelegd aan eventuele rechtsopvolgers. Vaak wordt dit vergezeld van een boetebeding.

 

Met deze clausule wordt in feite de bestuursrechtelijke rechtsbescherming ingeperkt van de contractpartij, maar ook van rechtsopvolgers. Dat gaat ver, maar “afspraak is afspraak” zou je denken. De afspraak kan echter ongeldig zijn. Afspraak is dan geen afspraak.

 

De geldigheid van een monddoodclausule is al regelmatig onderwerp geweest van een juridische procedure zo blijkt uit diverse gepubliceerde uitspraken. De rechter toetst dan of het beding nietig is vanwege strijdigheid met de openbare orde, zoals vastgelegd in art. 3:40 lid 1 BW. Met andere woorden: je mag geen afspraken maken die in strijd zijn met de openbare orde. Concreet wordt beoordeeld of het beding onverenigbaar is met fundamentele rechtsbeginselen, te weten het rechtsbeginsel van een vrije toegang tot de rechter dat iedereen toe hoort te komen. Op grond van artikel 17 van de Grondwet kan niemand tegen zijn wil in worden afgehouden van een toegang tot de rechter. Dit is ook internationaalrechtelijk vastgelegd in zowel art. 14 van het Internationaal Verdrag inzake burgerrechten en politieke rechten (BUPO) als ook in art. 6 van het Verdrag tot bescherming van de rechten van de mens en de fundamentele vrijheden (EVRM).

 

De bestudering van verschillende uitspraken wijst uit dat een monddoodclausule regelmatig het zwijgen wordt opgelegd. Een uitspraak van de Rechtbank Midden Nederland (ECLI:NL:RBMNE:2020:2863) schetst een concreet toetsingskader. Bepalend is op welke manier de beperking van de toegang tot rechtsbescherming in de clausule geformuleerd is. Met name is hierbij relevant:

  • Of de clausule voldoende duidelijk omschrijft op welke (toekomstige) bouw- of ontwikkelingsplannen deze betrekking heeft;
  • Of de clausule geldt voor een bepaalde termijn; en
  • Of de beperking van de toegang tot rechtsbescherming ook voor rechtsopvolgers van de contractspartijen geldt.

 

Gelet op het voorgaande is het van groot belang dat een monddoodclausule met zorg opgesteld wordt. Bij opstelling van een dergelijk beding is het belangrijk dat duidelijk en concreet is welke rechtsbescherming prijsgegeven wordt. Een (contracts-)partij of rechtsopvolger die aan het beding gebonden is, moet de gevolgen hiervan kunnen overzien. Het ongelimiteerd onthouden van rechtsbescherming is niet toelaatbaar.

 

Heb je zelf te maken met een monddoodclausule dan kan het goed zijn dat deze niet geldig is. In dat geval ben je aan het beding niet gebonden.

 

De beoordeling van de een monddoodclausule is altijd maatwerk. Heb je hiermee te maken, laat je dan altijd adviseren door een deskundige.

 

 

De monddoodclausule het zwijgen opgelegd

Mw. W.M. (Willemijn) van 't Hul
Juridisch medewerker


Stuur een mail 0342 491 028