“Een overeenkomst strekt partijen tot wet” is een belangrijk beginsel van ons contractenrecht. Een overeenkomst moet eenvoudigweg worden nagekomen. Toch geldt dit niet altijd. Als (bijvoorbeeld) een koopovereenkomst is gesloten doordat de koper een verkeerde voorstelling van zaken had, kan hij zich beroepen op dwaling als deze aan de verkoper toerekenbaar is. Daarvan is onder andere sprake indien de verkoper informatie achterhoudt waarvan hij behoorde te weten dat deze voor de koper relevant zou zijn geweest voor diens aankoopbeslissing. Bij een beroep op dwaling heeft de dwalende de keuze om zich te beroepen op vernietiging (volledig terugdraaien) van de overeenkomst of de rechter te verzoeken hem ten laste van de andere partij te compenseren voor het vanwege de dwaling geleden nadeel.
Over die laatste mogelijkheid heeft de Hoge Raad begin dit jaar een interessante uitspraak gedaan. Iemand kocht een woning in het buitengebied voor een bedrag van € 675.000. Wat verkoper hem niet had meegedeeld, was dat aan de eigenaar van een aangrenzend agrarisch perceel een onherroepelijke omgevingsvergunning was verleend voor het bouwen van een megastal. Indien koper dit ten tijde van het sluiten van de koopovereenkomst had geweten, zou hij niet meer dan € 450.000 hebben willen betalen. Met een beroep op dwaling verzoekt koper de rechter om de verkoper te veroordelen het aldus geleden nadeel ad € 190.000 aan hem te vergoeden.
Gaandeweg de procedure verandert de feitelijke situatie. Op het moment dat in hoger beroep uitspraak wordt gedaan, heeft de betreffende buurman namelijk zijn agrarisch perceel verkocht, waarbij is afgesproken dat de vergunning voor de megastal zal worden ingetrokken. Het gerechtshof ziet hierin aanleiding om te oordelen dat koper geen nadeel heeft geleden, omdat niet langer sprake is van waardevermindering vanwege een megastal. Koper blijft dus met lege handen achter.
De Hoge Raad kiest echter voor een andere benadering. De Hoge Raad neemt als uitgangspunt voor schadebegroting de hypothetische situatie waarin koper zou hebben verkeerd indien de dwaling niet zou hebben plaatsgevonden en hij dus zou hebben geweten van de omgevingsvergunning. Dan zou koper € 450.000 voor de woning hebben betaald. De schade die koper als gevolg van de dwaling heeft geleden, bestaat er dan uit dat hij € 190.000 teveel voor de woning heeft betaald. Dat na het sluiten van de koopovereenkomst de waarde van de woning is gestegen vanwege het niet doorgaan van de megastal, is in die situatie een voordeel dat ten gunste komt van de koper. Het staat de rechter volgens de Hoge Raad dus vrij om het moment van contractsluiting als peildatum voor het begroten van het dwalingsnadeel te hanteren. Het kan dan ook lucratief zijn om zich op dwaling te beroepen als het feitelijk nadeel achterwege blijkt te zijn gebleven.
Dit artikel is verschenen in Vallei Business.
